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Baugenehmigung und Bauvorbescheid

Beschreibung

Für die Errichtung, Änderung sowie Nutzungsänderung von (baulichen) Anlagen benötigen Sie in der Regel eine Baugenehmigung.

Baugenehmigung

Um sicher zu gehen, dass die Errichtung eines Gebäudes rechtlich unbedenklich ist, empfiehlt es sich für Bürgerinnen und Bürger, sich beraten zu lassen.

Die einschlägigen Bau- und Genehmigungsvorschriften sind in der Bauordnung NRW (BauO) festgelegt. Darin wird zunächst landeseinheitlich geregelt, welche Vorhaben genehmigungsbedürftig und welche Vorhaben genehmigungsfrei sind.

Genehmigungsfreistellung

Einige Bauvorhaben sind von einer Baugenehmigung freigestellt. Dies betrifft Wohngebäude der Gebäudeklassen (GK) 1-3, sonstige Gebäude der GK 1 und 2, sowie deren Nebengebäude und Nebenanlagen. Eine Genehmigungsfreistellung ist möglich, wenn das Vorhaben im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes liegt, dessen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften entspricht, die Erschließung gesichert ist, es keiner Abweichung bedarf und die Gemeinde nicht ein Baugenehmigungsverfahren verlangt.

Verfahrensfreie Vorhaben

Gemäß §62 Bauordnung NRW sind einige "kleinere" Bauvorhaben verfahrensfrei, so z.B. Gebäude bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten, Garagen bis zu 3m Wandhöhe und einer Brutto-Grundfläche von insgesamt (auf dem Grundstück) bis zu 30m².

Bitte lassen Sie sich von dem Begriff „verfahrensfrei’' nicht Irre leiten. Es bedeutet nicht, dass Sie diese Bauvorhaben ohne die Beachtung von Regeln und Vorschriften ausführen dürfen. Diese baugenehmigungsfreien Bauvorhaben gem. § 62 dürfen nur realisiert werden, wenn alle übrigen Anforderungen, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften an Anlagen gestellt werden, z.B. Standsicherheit, ggf. Abstandsflächen erfüllt werden. Hierfür sind Sie selbst verantwortlich.

Auf folgende Vorschriften wird insbesondere hingewiesen:

Auch wenn das von Ihnen geplante Bauvorhaben wie zuvor erläutert verfahrens-/genehmigungsfrei ist, kann dieses z.B. aus planungsrechtlichen Gründen unzulässig sein. Dies betrifft sowohl Grundstücke innerhalb des Geltungsbereiches von Bebauungsplänen, als auch Bereiche, in denen kein Bebauungsplan besteht.

Die Baugenehmigung

Für alle anderen baulichen Anlagen ist grundsätzlich eine Baugenehmigung erforderlich. Hierbei wird unterschieden zwischen dem einfachen und dem umfassenden Baugenehmigungsverfahren.

Einfaches Genehmigungsverfahren

Dieses Verfahren gilt für alle baulichen Anlagen, die nicht große Sonderbauten im Sinne der BauO NRW sind. Es wird einfaches Verfahren genannt, weil im Genehmigungsverfahren nicht alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften durch die Bauaufsicht geprüft werden.

Umfassendes Baugenehmigungsverfahren

Für alle großen Sonderbauten im Sinne der BauO NRW wird dieses Verfahren durchgeführt. Hier werden weitergehende öffentlich-rechtlichen Vorschriften durch die Bauaufsicht geprüft.

Erst nach Erteilung der Baugenehmigung, darf der Bau begonnen werden. Auf Antrag ist ggf. eine sogenannte Teilbaugenehmigung möglich. Sofern ohne eine erforderliche Baugenehmigung gebaut wird, kann die Baustelle durch die Bauaufsicht stilllegt werden bis über einen Genehmigungsantrag entschieden ist. Zusätzlich wird eine Geldbuße fällig.

Bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und der Beseitigung von baulichen Anlagen sind jedoch immer die Bauherrinnen / Bauherren und im Rahmen ihres Wirkungskreises die anderen am Bau Beteiligten dafür verantwortlich, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden.

Bauvorbescheid

Ist die Zulässigkeit eines geplanten Vorhabens strittig oder unklar, kann die Bauherrin / der Bauherr eine Bauvoranfrage einreichen. Damit können vorab Einzelfragen geklärt werden. Dieses Vorgehen hat den Vorteil, dass man sich die Mühe und Kosten der Ausarbeitung eines Bauantrages in den Fällen erspart, in denen z.B. die bauplanungsrechtliche Seite zweifelhaft ist. Aus dieser Erwägung heraus empfiehlt es sich manchmal sogar, eine Bauvoranfrage vor Erwerb des Grundstückes zu stellen. Sofern ein positiver Vorbescheid erteilt ist, kann man während der zweijährigen Geltungsdauer dieses Bescheides sicher sein, dass über die gestellten Fragen auch in der Baugenehmigung nicht anders entschieden wird.

  • Bauantrag auf amtlichen Vordruck
  • Nachweis der Bauvorlageberechtigung
  • Beglaubigter Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Flurkarte) bei Vorhaben, im unbeplanten Innenbereich oder im Außenbereich
  • Auszug aus der Liegenschaftskataster (Flurkarte) bei Vorhaben, im unbeplanten Innenbereich oder im Außenbereich
  • Lageplan/amtlicher Lageplan
  • Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
  • Baubeschreibung auf amtlichen Vordruck
  • Bei gewerblichen oder landwirtschaftlichen Betrieben eine Betriebsbeschreibung auf amtlichen Vordruck
  • Berechnung (Bruttorauminhalt, Wohn- und Nutzflächen) und/oder Angaben zur Kostenermittlung (Herstellkosten)
  • Stellplatznachweis
  • Berechnung des Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, der Anzahl der Vollgeschosse)
  • Formular zur Hochbaustatistik
  • Angaben zum Artenschutz gemäß § 44 BNatSchG

Die o.g. erforderlichen Unterlagen sind i.d.R. vorzulegen (z.B. Neubau).

Einem Antrag auf Vorbescheid sind nur die für die Klärung der Fragestellung erforderlichen Unterlagen beizufügen.

Bei „kleineren“ Bauvorhaben (z.B. Terrassenüberdachung, Dachgauben), Nutzungsänderungen sind ggf. einzelne Unterlagen nicht erforderlich.

Gegebenenfalls erforderlich (u.a. großer Sonderbau):

  • Begründeter Antrag auf Ausnahme, Befreiung oder Abweichung , ggf. mit Zustimmungserklärung der Nachbarn
  • Brandschutzkonzept
  • Barrierefrei-Konzept

Sie müssen in der Regel die Unterlagen in 3-facher Ausfertigung einreichen.

Informationen zu den erforderlichen Unterlagen sind auf dem entsprechenden Antragsformular angegeben.

Die Baugenehmigung erlischt, wenn Sie nicht 3 Jahre nach Ausstellung mit dem Bau begonnen oder die Bauarbeiten für mehr als 1 Jahr ausgesetzt haben. Entspricht die erteilte Baugenehmigung auch weiterhin der geltenden Rechtslage können Sie eine Verlängerung beantragen.

In der Regel innerhalb von 6 Wochen nach Eingang der vollständigen Unterlagen bei Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes. Eine Verlängerung aus wichtigen Gründen ist möglich, z, B. für die Beteiligung anderer Behörden

Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie alternativ zum Baugenehmigungsverfahren eine Genehmigungsfreistellung wählen.

Sie können den Antrag künftig online über das Bauportal.NRW stellen. Der Link wird hier bereitgestellt, sobald die Anwendung zur Verfügung steht.

Zudem bieten wir Ihnen hier alle notwendigen Formulare / Vordrucke als PDF-Dateien an.

Reichen Sie den Bauantrag mit den vollständigen Unterlagen bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde ein.

Der Bauantrag muss von Ihnen als Bauherrin / Bauherr und vom Entwurfsverfassenden (Architektin / Architekt oder Bauingenieurin / Bauingenieur), die Bauvorlagen müssen vom Entwurfsverfassenden unterschrieben werden.

Die untere Bauaufsichtsbehörde prüft, ob die Bauvorlagen vollständig sind und welche anderen Behörden am Verfahren zu beteiligen sind.

Falls erforderlich, benachrichtigt die Bauaufsichtsbehörde die Eigentümerinnen und Eigentümer benachbarter Grundstücke (Angrenzer). Diese können nun innerhalb von 2 Wochen Einwendungen gegen das Bauvorhaben vorbringen. Die Bauaufsichtsbehörde prüft den Bauantrag im Rahmen eines eingeschränkten Prüfungsumfangs auf Übereinstimmung mit den öffentlich - rechtlichen Vorschriften. Die Prüfung beschränkt sich jedoch darauf, ob das Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist und wesentliche bauordnungsrechtliche Anforderungen, wie Abstandsflächen und Barrierefreiheit, eingehalten wurden. Gegebenenfalls stimmt sie sich mit weiteren Stellen ab, deren Aufgabenbereich berührt wird, zum Beispiel mit der Denkmalschutzbehörde.

Wenn alle Stellungnahmen vorliegen und der Bauantrag geprüft wurde, wird Ihnen die Entscheidung schriftlich mitgeteilt:

  • Die Baugenehmigung wird erteilt,
  • nur mit bestimmten Bedingungen und Auflagen erteilt oder
  • der Bauantrag wird abgelehnt.

Mit der Ausführung des Vorhabens dürfen Sie erst beginnen, wenn die Baugenehmigung vorliegt. Die Bauaufsichtsbehörde kann die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften und Anforderungen überprüfen. Die Bauüberwachung kann stichprobenartig durchgeführt werden.

Vor Baubeginn müssen Sie die Grundrissfläche und die Höhenlage der genehmigten baulichen Anlage abstecken. Den Baubeginn müssen Sie der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitteilen.

Die Fertigstellung des Rohbaus und die abschließende Fertigstellung genehmigter Anlagen müssen Sie der Bauaufsichtsbehörde jeweils eine Woche vorher anzeigen.

Bauzustandsbesichtigungen werden bei Fertigstellung des Rohbaus und bei der abschließenden Fertigstellung genehmigter Anlagen durchgeführt.

Feuerungsanlagen dürfen Sie erst nach Bescheinigung der Brandsicherheit und der sicheren Abführung der Verbrennungsgase durch den Bezirksschornsteinfegermeister in Betrieb nehmen.

Die Bearbeitung eines Bauantrages ist stets gebührenpflichtig. Maßgeblich für die Höhe der Gebühr sind Art und Umfang des Bauvorhabens. In der Regel beträgt sie mindestens 0,6% und höchstens 1,3% der landesweit festgelegten Rohbausumme.

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